Byggefællesskaber

Byggefællesskaber er borgerdrevne byggeprojekter, hvor privatpersoner går sammen om at planlægge, projektere og bygge deres fremtidige boliger i fællesskab.

Et byggefællesskab er karakteriseret ved det at bygge sammen. I byggefællesskabet er de kommende beboere en del af processen lige fra første ide til den videre udvikling og udformning af det endelige byggeri. I den ideelle form agerer gruppen selv bygherre for deres kommende hjem. Byggefællesskaber er endnu sjældent forekommende i Danmark, men har stor udbredelse i Holland og Tyskland.

I Danmark findes flere forskellige typer af byggefællesskaber. Det der adskiller de forskellige typer er særligt, hvem der er initiativtager til projektet samt graden af de kommende beboeres indflydelse på opførelsen af byggeriet. Udspringer projektet fx af en borgergruppes ønske om at bygge og bo sammen eller tager byggeprojektet afsæt i et initiativ fra en privat udvikler, kommune eller almen boligorganisation. Boligerne i et byggefællesskab kan både opføres som andelsboliger, ejerboliger eller almene boliger.

Derudover har det betydning om beboerne har den fulde indflydelse på byggeriet og derved det økonomiske ansvar eller er der et begrænset ansvar samt begrænset borgerinddragelse i processen.

I Danmark er der mange eksempler på selvgroede bofællesskaber, som udspringer af en gruppe borgeres ønske om at bo sammen, og derfor er gået sammen om at bygge deres kommende bofællesskab. Disse selvgroede bofællesskaber, hvor beboerne selv har stået for udvikling af ide, etablering af byggeforening, opkøb af jord eller bygning til ombygning samt opførelse, betragtes også som et byggefællesskab.

Et byggefællesskab kan udvikle sig til et bofællesskab på baggrund af den involverende proces, men kan også ende udelukkende som f.eks. en ejerforening, andelsboligforening, eller individuelle ejerboliger i en grundejerforening.

Fordele ved byggefællesskaber

I etableringen af et byggefællesskab indgår de fremtidige beboere i projektudviklingen og har dermed medbestemmelse på byggeriets udformning. Beboerne har både indflydelse på den individuelle bolig, men også på byggeriets funktioner og fællesarealer samt på, hvordan byggeriet spiller sammen med den omkringliggende by.

Et byggefællesskab vil ofte have fokus på at skabe et unikt byggeprojekt, hvor de involverede kan udleve netop deres drøm om, hvordan de ønsker at bo. Byggefællesskaber kan derved bidrage til lokalområder med blandede boligtyper og en arkitektonisk mangfoldighed.

Uanset hvilken form, der vælges for byggefællesskabet, er selve processen ved at bygge sammen med til at skabe et grundlag for et særligt fællesskab og ejerskab til bebyggelsen og ens bolig.

Herudover giver byggefællesskaber også en mulighed for at opføre boliger, som er billigere at bygge, da bygherrerollen varetages af beboerne via en etableret byggeforening. Erfaringer viser, at man ved en god proces kan spare op til 20 pct. på boligens almindelige markedspris grundet lavere etableringsomkostninger.

Graden af borgernes ansvar og indflydelse 

Borgernes ansvar og indflydelse i byggefællesskaber kan være meget forskellig. Der kan i dag både ses byggefællesskaber, hvor de kommende beboere har det fulde ejerskab, indflydelse samt økonomiske ansvar lige fra den første ide og vision til det færdige byggeri står klar til indflytning samt byggefællesskaber med begrænset borgerinddragelse i forhold til det endelige byggeri.

Byggefællesskabet bliver i sin reneste form realiseret med en fast gruppe af borgere (byggeforening) som formel bygherre. Byggeforeningen vil her bevare rollen som bygherre gennem hele processen, dvs. selv optage byggelån og selv underskrive kontrakten med entreprenøren og derigennem reducere etableringsomkostninger. Byggefællesskabet har dog brug for professionel vejledning både i forhold til projektledelse, økonomi, jura, arkitektur, byggeteknik med mere. Ligesom en professionel bygherre, vil byggefællesskabet derfor have behov for at have en eller flere professionelle rådgivere tilknyttet.

Byggefællesskaber kan også etableres som et partnerskab med en delegeret bygherre. Dette bl.a. for at kunne stille den nødvendige finansiering til udvikling og opførelse af byggeriet, hvor det kan være nødvendigt at ”sælge” projektet til en fond, entreprenør eller developer – og købe det tilbage igen, når projektet er realiseret.

Der er også eksempler på byggefællesskaber, der drives af en professionel bygherre. Det kan f.eks. være en almen boligorganisation eller en privat developer, der samler en kommende beboergruppe ud fra en fælles vision forud for at byggeriet påbegyndes, og hvor den kommende beboergruppe gives medindflydelse på byggeriets udformning.

Der kan også være et byggefællesskab, der selv har fundet sammen og beslutter at overlade selve byggeriet til den professionelle bygherre. Ved opførelse af almene boliger kan beboerne have stor medindflydelse, men kan dog ikke stå som bygherre, da det er den almene boligorganisation, der er ejer af boligerne.

Graden af indflydelse kan ses afspejlet på nedenstående skala for indflydelse.

Grafik af borgeres grad af indflydelse på byggeriet

Danske eksempler på byggefællesskaber

I Danmark er der i dag kun få bebyggelser, der er tilvejebragt gennem et egentligt byggefælleskab. Som eksempler kan nævnes FællesByg Køge Kyst og Byfællesskabet Thomas B. Thrige i Odense.

Der er derudover flere selvgroede bofællesskaber, som har karakter af egentlige byggefællesskaber, hvor beboerne ud fra et ønske om at bo sammen i et fællesskab selv har stået for udvikling af ide, etablering af byggeforening, opkøb af jord eller bygning til ombygning samt opførelse. Eksempler på disse er Jystrup Savværk nær Roskilde, Permatopia i Karise og Kløverbakken i Odder Kommune.

Læs mere om FællesByg Køge Kyst her

Læs mere om Byfællesskabet i Odense her

Udenlandske erfaringer med byggefællesskaber

Byggefællesskaber kendes bl.a. fra Holland og Tyskland, hvor boligformen er udbredt i flere byer. I Danmark er det derfor interessant at hente inspiration og erfaringer derfra med henblik på udviklingen af byggefællesskaber i en dansk kontekst.

Nedenstående erfaringer fra Tübingen i Tyskland er en tilgang udviklet i en tysk kontekst og er derved ikke direkte implementerbar i Danmark. Dertil skal udenlandske eksempler ses i forhold til national lovgivning og gældende regler for udbud mv. i de pågældende lande.

Erfaringer fra Tübingen

Kommunal planlægning af byområder med byggefællesskaber er i flere sydtyske byer sket som et bystrategisk greb. I Tübingen er der over de sidste 20 år etableret ca. 300 byggefællesskaber. Her er byggefællesskaber blevet den dominerende etableringsform i udviklingen af nye boligområder og kombineres også med traditionelt developerstyret byggeri. Etablering af byggefællesskaber har i Tübingen primært fundet sted på kommunalt ejede grunde, hvor der tidligere har været erhverv eller militære anlæg.

Baggrunden for at arbejde med etablering af byggefællesskaber som kommunalt bystrategisk greb i Tübingen er et politisk ønske om at opnå en høj diversitet både i beboersammensætningen og i byområdets fysiske udtryk. Derudover har det at etablere sig i et byggefællesskab gjort det muligt for familier med lave indkomster at bo i byen grundet lavere etableringsomkostninger som følge af sparede udgifter til bygherre mfl.

I Tübingen har kommunen udbudt en række mindre matrikler i et udviklingsområde som kommunen ejer. Udbuddet af matrikler kan både ske til byggefællesskaber og andre interesserede parter. På baggrund af det enkelte byggefællesskabs mål og ønsker for de kommende boliger udvikler hvert byggefællesskab sit eget unikke byggeprojekt i forhold til størrelse, valg af arkitektur mv. Dette bidrager til et byområde med et mangfoldigt arkitektonisk udtryk.

Udbudsproces 

Første fase er at kommunen udvikler en masterplan for området, der indeholder en udlægning af vej- og stinet, parkering, placering af institutioner samt afgrænsning af de enkelte boligblokke. Der er typisk tale om karrébyggeri med definerede gårdrum og fokus på livet mellem husene og gode offentlige udearealer med plads til fællesskab.

Herefter promoverer kommunen projektet og det kommende udbud af byggelodderne og afholder et stormøde for alle interesserede. Stormødet fungerer også som en mødeplatform for kommende byggefællesskaber, hvor borgere præsenterer ideer til projekter og finder hinanden. På baggrund af masterplanen laver kommunen et egentligt udbud, hvor alle interesserede aktører kan byde ind på byggelodderne. Størrelsen på byggelodderne er ikke forhåndsbestemt, men afhænger af det konkrete byggeprojekt. Det enkelte byggefællesskab skal som en del af ansøgningen angive, hvor meget plads de har brug for. Det skal også bemærkes, at det ikke kun er borgerdrevne byggefællesskaber, der kan ansøge om en byggeret, men også private udviklere, fonde eller øvrige aktører.

Udbudskriterier

I udbudsmaterialet beskrives en række kriterier, som ansøgningerne vil blive vurderet på baggrund af. Der er gode erfaringer med at anvende kvalitative kriterier, som følgende:

  • Projekts bidrag til byen - f.eks. billige boliger, særlig arkitektur, boligsociale indsataser m.m. 

  • Projektets bidrag til lokalområdet - f.eks. lokale cafeer, fællesområder eller sociale arrangementer

  • Projektets kvalitet - f.eks. hvorvidt projektet er realistisk, robust og velorganiseret 

  • Kvalifikationerne i projektteamet - f.eks. er der tilknyttet professionel projektleder, arkitekt, etc. 
Udvælgelse af projekter

Herefter følger en proces, hvor kommunen nedsætter et bedømmelsesudvalg bestående af embedsmænd, politikere og fagfolk. Bedømmelsesudvalget gennemgår de enkelte projektansøgninger i forhold til udbudskriterierne. Derudover kvalitetssikrer udvalget projekterne og holder eventuelt opfølgende møder med byggefællesskabet før endelig godkendelse. Endeligt placerer bedømmelsesudvalget alle de godkendte projekter på de udvalgte byggegrunde, så puslespillet går op.

De godkendte byggeprojekter får derefter tildelt en byggeret. Der er ofte tale om en længere projektudviklingsproces, da byggefællesskaber har brug for mere tid til at udarbejde det egentlige, professionelle projekt. Ofte vil byggerierne blive påbegyndt etapevis, således at boligområdet løbende vil blive omdannet.

Videre inspiration til at etablere byggefællesskaber i Danmark 

Til inspiration om byggefællesskaber er samlet nogle rapporter og analyser, der undersøger mulighederne for at etablere byggefællesskaber i Danmark.

Læs mere om nye veje til urbant selvbyg i Roskilde Kommune her 

Læs mere om byggefællesskaber som grundlag for udvikling af en dansk model her 

Læs mere om beboerdrevet boligbyggeri i byudvikling

Læs mere om Bo og byg i Fællesskab af Fonden for bollige boliger

På følgende sider kan du læse mere om forskellige muligheder for at etablere byggefællesskaber: Kommunernes muligheder, Almene boligorganisationers muligheder og Borgernes muligheder.

Senest opdateret 05-01-2024

Kontakt

Kontor for Bolig

Overblik